« L’indemnité d’éviction en droit commercial OHADA »

Par KAMGA SIEWE Loïck Christian, Juriste-Conseil au Cabinet d’Avocats Bilingues LEGAL POWER FIRM, Douala-Cameroun, siewe_loick@yahoo.fr.

Aujourd’hui, il est indéniable que la sécurisation du climat des affaires constitue à la fois un enjeu et un défi pour le législateur OHADA. Pour saisir la pertinence d’une telle assertion, il suffit de jeter un regard synoptique dans l’acte uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général ce, en marquant un point d’honneur sur la question de l’indemnité d’éviction. Prévue à certains égards dans le dénouement de la relation bailleur-locataire, l’indemnité d’éviction doit s’entendre selon Raymond GUILLIEN et Jean VINCENT, comme étant, l’indemnité à laquelle peut prétendre le titulaire d’un bail commercial dont le renouvellement est refusé, sans que le bailleur puisse invoquer un droit de reprise. S’il est établi que la notion a acquis une certaine assise dans les législations étrangères notamment en France où il est prévu des modalités de calculs de cette indemnité d’éviction, il faut dire que dans le contexte africain particulièrement en OHADA, l’imbroglio subsiste. Dès lors, une analyse de cette notion s’impose à nous. Ainsi, les développements subséquents seront consacrés à la détermination du régime juridique de l’indemnité d’éviction en droit commercial OHADA. Afin de cerner les aspects les plus saillants de la question, notre réflexion sera axée tour à tour sur les conditions d’octroi de l’indemnité d’éviction (I) puis la détermination de celle-ci en droit commercial OHADA (II).

• LES CONDITIONS D’OCTROI DE L’INDEMNITE D’EVICTION EN DROIT COMMERCIAL OHADA 

Qu’il s’agisse du bail à durée déterminée ou indéterminée, l’octroi de l’indemnité d’éviction au profit du preneur est soumis à une double condition à savoir, la justification d’une demande régulière de renouvellement du bail (A) et l’absence de causes d’exonération du bailleur (B).

• LA JUSTIFICATION D’UNE DEMANDE REGULIERE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Bien que non explicitement prévue par le législateur OHADA, la demande de renouvellement du bail est sans aucun doute, la condition préalable pour le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette demande qui revêt un certain formalisme doit s’analyser selon qu’il s’agit du bail à durée déterminée ou du bail à durée indéterminée.

Dans le bail à durée déterminée, la régularité de la demande de renouvellement est fonction du respect de certains préalables tenant tant aux délais qu’à la forme de celle-ci. Relativement aux délais, on note que le droit au renouvellement du bail à usage professionnel et la demande qui s’en suit, ne peut être accordé qu’au preneur qui justifie avoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans.

Dans le même ordre d’idées, il ressort des dispositions de l’article 124 de l’acte uniforme sus visé que le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut demander le renouvellement de celui-ci au plus tard, trois mois avant la date d’expiration dudit bail; la sanction de son inaction dans ce délai légal étant la déchéance de son droit au renouvellement et partant son inéligibilité au bénéfice de l’indemnité d’éviction.

Relativement à la forme de la demande de renouvellement, le législateur OHADA autorise le preneur à solliciter le renouvellement de son bail soit par signification d’huissier ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire.

L’écrit est une exigence en ce qui concerne la forme de la demande de renouvellement du bail eu égard de sa valeur probante.

Dans le bail à durée indéterminée, la seule particularité tient au délai prévu pour la formulation de la demande. En effet, celui-ci va jusqu’à la date de prise d’effet du préavis de congé. C’est dire que le preneur peut formuler sa demande de renouvellement jusqu’au dernier jour pour la prise d’effet dudit préavis de congé.

Mise à part la  justification d’une demande régulière de renouvellement du bail, l’absence de causes d’exonération du bailleur se pose comme condition d’octroi de l’indemnité d’éviction.

• L’ABSENCE DE CAUSES D’EXONERATION DU BAILLEUR

Les causes d’exonération qui pour la plupart sont strictement encadrées s’imputent tant au preneur qu’au bailleur.

Relativement au preneur, il ressort des dispositions de l’article 127(2) de l’AUDCG  sus indiqué, que ces causes sont pour l’essentiel « l’inexécution d’une obligation substantielle du bail » et/ou « la cessation de l’exploitation de l’activité ». Notons que nonobstant son mutisme relativement au domaine d’application de l’article 127 (2), le législateur OHADA définit tout de même les conditions d’opérationnalité de celui-ci. En effet, il ressort du point n°3 du même article que l’exonération du bailleur ne peut être envisagée que : « si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailler, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser ».

S’agissant des causes d’exonération tenant au fait du bailleur, il y en a qui sont expressément prévues par le législateur OHADA et celles qui ne le sont pas. Une lecture combinée des articles 127(4) et 128 de l’AUDCG révèle que le bailleur peut être exonéré du paiement de l’indemnité d’éviction « s’il envisage démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de les reconstruire. » auquel cas, il (le bailleur) doit justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Il en est de même, s’il entend habiter ou les faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, les locaux d’habitation accessoires des locaux principaux.

Les causes d’exonération sus évoquées admettent des tempéraments. En effet, lorsque les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction. Dans la même optique, le bailleur reste tenu de payer l’indemnité d’éviction si le preneur justifie que la reprise de locaux d’habitation accessoires des locaux principaux apporte un trouble grave à la jouissance du bail dans les locaux principaux ou s’il justifie que lesdits locaux forment un tout indivisible.

Au rang des causes d’exonération non expressément prévues par le législateur, l’on retient essentiellement la force majeure. Cause d’exonération en droit commun des contrats, la force majeure constitue une cause d’exonération du bailleur relativement au paiement de l’indemnité d’éviction qui dans des circonstances normales, serait due au preneur.

L’analyse des conditions d’octroi de l’indemnité d’éviction qui précède nous a permis de réaliser l’intérêt que porte le législateur OHADA à ce droit reconnu au preneur exemplaire. Cet intérêt est d’autant plus perceptible lorsqu’on s’autorise une réflexion sur la question de la détermination de cette indemnité d’éviction.

• LA DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION EN DROIT COMMERCIAL OHADA

L’on analysera tour à tour les modalités de détermination de l’indemnité d’éviction (A) et les critères de détermination de cette indemnité (B).

• Les modalités de détermination de l’indemnité d’éviction en commercial OHADA

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Qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction ? Telle est notre préoccupation centrale à ce niveau.

A la lecture des dispositions de l’article 126 de l’AUDCG, il se déduit que le montant de l’indemnité d’éviction est fixé soit par les parties soit par le juge en cas de désaccord. A l’initiative des parties, la fixation du montant de l’indemnité d’éviction se fait sous le prisme du principe du consensualisme. En effet, le bailleur et le preneur fixent d’un commun accord le prix de l’indemnité d’éviction.

Lorsque les parties n’arrivent pas à s’accorder sur le prix de l’indemnité d’éviction, l’intervention du juge s’impose. La saisine du juge se fait le plus souvent à l’initiative du preneur qui, dans bon nombre de cas est la partie insatisfaite à l’issue de la tentative de détermination amiable du montant de l’indemnité d’éviction. Quand il est saisi, le juge fixe le montant de l’indemnité d’éviction de manière souveraine et sur la base de certains critères.

• Les critères de détermination de l’indemnité d’éviction

La liste des critères de détermination de l’indemnité d’éviction est donnée de manière non exhaustive par le législateur OHADA à l’article 126 de l’AUDCG, la jurisprudence la complète en fonction de chaque espèce.

Relativement aux critères légaux de détermination de l’indemnité d’éviction, l’on recense aux termes de l’article susvisé : le montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, la situation géographique du local et les frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement.

A côtés de ces critères dits légaux, la jurisprudence définit au cas par cas des critères dits de fait. Ainsi, a-t-il été décidé dans une espèce que le montant de l’indemnité d’éviction doit tenir compte des éléments de fait à défaut de production des documents comptables par le preneur. Il peut s’agir, du trouble commercial, du préjudice de perte sur stock, la perte de la clientèle, les dégradations du local, etc.

Qu’il s’agisse d’une détermination basée sur les critères légaux et/ou de fait, le montant alloué au preneur par le juge sera le plus juste possible. Il sera au mieux l’équivalent du préjudice souffert par le preneur en raison du non renouvellement de son bail.

A la califourchon entre la nécessité de préserver le droit de propriété du bailleur, et le souci de stabiliser au mieux l’activité professionnelle, l’indemnité d’éviction de par son but se pose désormais comme le gage de la pérennisation de la relation preneur-bailleur. S’il est vrai que l’activité professionnelle doit offrir les garanties d’une certaine stabilité, il ne faut cependant pas occulter le fait que le bail fût-il professionnel, met au prise un bailleur propriétaire du local et un preneur qui a un droit de jouissance. Aussi, il est constant qu’un équilibre certain doit être trouvé dans ce rapport bivalent. Là est donc tout l’intérêt de l’étude qui vient d’être menée. En effet, le législateur OHADA en instituant l’indemnité d’éviction dans le cadre du bail à usage professionnel, a, d’une part entendu protéger le preneur et partant son activité de tout risque de perturbation pouvant être le fait du bailleur et, d’autre part, réitérer le caractère absolu du droit de propriété. L’enjeu majeur étant la recherche de l’idéal de justice même dans une relation d’affaires.